都更Q&A

Q1
何謂都市更新?

都市土地範圍內,依政府所定之法定程序,辦理重建、整建或維護等措施。

Q2
都市更新的目的?

促進都市土地有計畫之再開發利用、復甦都市機能、改善居住環境、增進公共利益等。

Q3
都市更新的處理方式?

一、重建:指拆除更新地區或單元內原有建築物,重新建築、安置住戶、改進區內公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。

二、整建:指修建更新地區或單元內之建築物、充實其設備,並改進區內公共設施。

三、維護:指加強更新地區或單元內土地使用及建築管理,改進區內公共設施,以保持其良好狀況。

Q4
都市更新須經過哪些程序?

都市更新主要分為事業概要、事業計畫及權利變換計畫等三階段:

其中事業計畫是一個都更案的執行計畫,重點是確定都更案的主導者是誰、建築設計內容、拆遷安置計畫、容積獎勵有多少、要採用什麼方式來分配以及財務計畫等。並透過都市更新委員會之審議機制,保障地主及相關權利人的權利,並確保開發計畫之可行性。

其三為權利變換計畫,此階段是更新後分配計畫,重點在於權利價值的估價、選配程序以及更新成本的提列。權利變換較傳統協議合建多了法令保障,且對參與都市更新者的權利與義務有明確的規範。

Q5
都市更新的實施方式?

一、權利變換。

二、由主管機關或其他機關辦理者,得以徵收、區段徵收或市地重劃實施之。

三、其他法令另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者,得以協議合建或其他方式實施之。

Q7
何謂更新單元?

更新單元係指可單獨實施都市更新事業之地區,就目前實務而言,重建區段至少需要土地面積達500平方公尺以上;而整建維護區段,至少為一棟建築物。(每個地方政府就更新單元之規定不同,實際仍應以各地方政府之法令規定為準。)

Q6
何謂更新地區?

更新地區係指政府機關考量都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色等,進行全面性的調查及評估後,所劃定應辦理都市更新之地區,範圍通常為包括一個或數個街廓,且可視實際需要訂定都市更新計畫,作為擬訂都市更新事業計畫之指導。

另更新地區依急迫性之不同,又可分為優先劃定之更新地區及迅行劃定之更新地區:

一、優先劃定更新地區 1.建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足,有妨害公共安全之虞。 2.建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共交通或公共安全。 3.建築物為符合都市應有之機能。 4.建築物未能與重大建設配合。 5.具有歷史、文化、藝術、紀念價值,亟需辦理保存維護。 6.居住環境惡劣,足以妨害公共衛生或社會治安。

二、迅行劃定更新地區 1.因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。 2.為避免重大災害之發生。 3.為配合中央或地方之重大建設。

Q8
更新地區以外的土地可以辦理都市更新地區嗎?

更新地區以外的土地,仍可依都市更新條例第11條規定,由土地及合法建築物所有權人依地方主管機關所定之更新單元劃定基準規定,自行劃定為更新單元,辦理都市更新事業。

Q10
都市更新的同意比例?

一、事業概要:
應取得更新單元內私有土地所有權人及私有合法建築物所有權人均超過1/10,及其持有之土地及合法建築物面積均超過1/10的同意。惟因102年4月26日大法官709號解釋,認定有關事業概要同意比例之規定部分違憲,故有關事業概要之同意比例目前正於立法院修法中,未來有可能提高為1/2。

二、事業計畫:
(一)更新條例第7條劃定之更新地區:應取得更新單元內私有土地所有權人及私有合法建築物所有權人均超過1/2,及其持有之土地及合法建築物面積均超過1/2的同意。

(二)非屬更新條例第7條劃定之更新地區:應取得更新單元內私有土地所有權人及私有合法建築物所有權人均超過3/5,及其持有之土地及合法建築物面積均超過2/3的同意。

(三)非屬更新地區:應取得更新單元內私有土地所有權人及私有合法建築物所有權人均超過2/3,及其持有之土地及合法建築物面積均超過3/4的同意。

(四)若私有土地及私有合法建築物面積之同意比例已超過4/5時,則所有權人人數不予計算。

Q12
同意書已經簽了,能否反悔撤銷?

事業計畫階段,在市府辦理「公開展覽」程序期滿前,同意書是可以撤銷的,以正式書函向實施者表達撤銷意願,同時將副本寄給市府。

另依規定同意書是可補正的項目,因此市府會允許實施者在一定期限內補正,逾期未完成且同意比例未達門檻,才會駁回都更案申請喔。

最後,如果超過「公開展覽」程序期滿後,「事業計畫」同意書,除有民法第88、89、92條所規定的錯誤、被詐欺或被脅迫等情形、或雙方合議撤銷外,是無法任意撤銷的。(都市更新條例第22條)

Q9
何謂實施者?誰可以擔任實施者?

實施者係指依都市更新條例規定,實施都市更新事業之機關、機構或團體

一、機關:如公有土地之管理機關或都市更新之主管機關等。

二、機構:以依公司法設立之股份有限公司為限。但以整建或維護方式處理者,不在此限。

三、團體:如依都市更新條例第15條及都市更新團體設立管理及解散辦法籌組之都市更新會

Q11
都市更新對於更新事業執行如何保障?

大眾最怕更新案執行到一半時,實施者因故退出,過往傳統合建最怕遇到的問題,導致社區重建目標無法實現,因此都市更新條例設置有監督、檢查、監管及代管機制,以確保民眾之權益。以下分述之:

監督及檢查:隨時檢查都更案執行進度,且每六個月實施者對於更新案執行情形應提出詳細報告以利管控。

限期改善:主管機關檢查後如有違反擅自變更章程(變更事業計畫或權利變換)、業務廢弛、事業及財務計畫有嚴重缺失等事項者,依都市更新條例第56條規定,可要求實施者於期限內提出改善。

監管或代管:未於期限內改善或改善無效者,主管機關可指派適當之機關或人員,依個案情形,適時監管或代管。

接管:實施者如不遵從限期改善、監管、代管等命令時,主管機關得撤銷其更新核准,強制接管,以利處理後續更新執行事宜。

除了政府的監督機制外,亦可事前防範,選擇優質的實施者;施工營建辦理信託,由信託單位控管營建資金及施工進度,降低及避免營建風險。

Q13
何謂共同負擔?

共同負擔這個專有名詞代表的就是在一個都市更新案中建築師費用、規劃費用、拆除建物及興建建物所需施工費用的統稱。

通常共同負擔費用是先由建商先行支付,於都市更新完成後再從各位地主分配領回的「價值」中扣除。

上述費用並非無限上綱,皆須依市府提列標準提列,且市府審議委員也會替各位地主把關。

Q14
一般辦理都市更新大概要花多久時間?

如果可排除地主整合所磨合的時間,事業計畫權利變換地方審核時間約兩年。(如地主百分百同意會成專案優先審議) 後端興建營造約兩年到兩年半。一個都市更新案順利至少要五年上下。但不包含前期與地主整合磨合會談時間!

Q15
都市更新中,舊違章戶是否能夠分配房屋?

在都市更新中,實施者可提出相關處理方案,例如現地安置、異地安置或現金補償等,且違章戶如對拆遷處理方案所有異議時,也可以書面敘明理由,向市府提出異議處理。

Q16
都市更新後的房地分配方式有協議合建和權利變換2種,哪一種方式對地主比較有利?

協議合建及權利變換各有優缺點,以「協議合建」實施都市更新在時程上較快,但牽涉私契約權利價值分配部分,都市更新審議委員會就沒有審議的權責,也就是說,分配的方法是依照地主與建商簽訂的合建契約內容去分,該怎麼分是由雙方協定為準;而「權利變換」實施都市更新雖然時程較長,但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明,相關的估價、成本的提列,都會有政府來把關,保障地主的權益。所以哪一種方式對地主較有利,仍須視地主需求而定。

Q17
建商說都市更新採權利變換辦理,但不肯告知實際分配面積,是否有陷阱?

由於都市更新當中,事業計畫報告主要目的之一為爭取容積獎勵值,而獎勵容積則須經過地方政府審議來決議獎勵值究竟為多少,故獎勵值未確定之前,建商無法確定未來可建築之樓地板面積最大值為多少,而且案件如採權利變換辦理,其中營造成本、利息、建商利潤等共同負擔、地主更新前後價值評定亦須經審議委員會核定,故建商確實難以「正確」的數字告訴地主所分配面積。

Q18
辦理都市更新一共要簽幾次同意書?

在都市更新過程中,依法最多只須簽2次同意書(事業概要同意書、事業計畫同意書)。

Q19
都更要花錢嗎?

依舊換新的觀念,出錢天經地義,但在都更改建來講,興建營造費用動輒千萬,地主很難把這鉅額款項一次到位,為了能幫地主解決這問題,於是想出了新建後房地折價抵付給實施者,讓實施者利用分得的房地對外銷售,所得抵付前面營造的款項。

Q20
聽建商說,都市更新採權利變換方式實施就要辦理估價,但我們對估價完全不瞭解,怎麼辦?

都市更新的估價,是為了決定更新完的房屋該如何分配,分為更新前估價和更新後估價兩個部分。

更新前估價是為了能區分出現況地主間價值比例,更新後估價估出可能性銷售價值,再依前地主間價值比例去對地主可分配範圍去做分配,每個更新案都需請三家以上估價師進行估價,經綜合評比後選定採用一家。估價報告書皆須經地方政府審議通過,由專業委員協助把關。