危老Q&A

Q1
貴公司具八大公股銀行背景,貸款是不是比較優惠?利率比較低?貴公司是銀行出資成立的,是否可以協助融資?

每個案件的屬性不同,我們會協助住戶找到最適合銀行來承作業務,利率部分當然也會盡力幫住戶爭取。

公司具有專業金融服務管理經驗之同仁,在每個案件後端都能協助地主做最好的財務規劃,且銀行端若為公司股東,在溝通上是能讓銀行端快速了解案件情況,核撥融資應也較快速。

Q2
貴公司與營建署成立的住都中心差異性?
貴公司是公營、公股、政府單位嗎?

住都中心的任務主要為公辦都市更新、公宅與國有地活化使用,而本公司主要協助新政策危老改建的推動和民間一般的都市更新案。 本公司主要服務客群為一般私有產權地主,並同時達到法令宣導。

本公司非公營、公股、或相關政府單位。本公司股東為八大公股行庫與兩家銀行單位,但本公司組織為一般股份有限公司。

Q3
貴公司跟建設公司、建經公司一樣嗎?

本公司是由八大公股銀行投資設立,主要是協助住戶進行都市更新重建與危老條例改建,兼俱政策目的,僅收取服務費用,不會跟住戶分屋分潤,此為與建商最大的不同。

建經公司一般不渉及地主之間的意見整合,通常整合比例達到較高門檻時才具進場意願,另外還有案件的初步設計規劃也會等整合意願比較高時才會請建築師出具提供書圖資料。

Q5
貴公司僅做都市更新、危老案,一般合建有做嗎?

更新或危老只是改建依據的法令條件不同,案件檢討上會依案件最適條件尋找適法性,進而規劃並建議地主如何進行開發改建,如果住戶希望採一般合建,我們仍會協助住戶遴選建商或營造廠進行後續營建作業。

Q4
如果貴公司主軸在推動危老,那為何以都更為名義設立公司?

危老條例這一政策的設立是為了解我國處地震帶房屋結構危險之燃眉之急,過去都市更新執行,由地方主管機關或中央依地方所需劃設大範圍更新地區,都市更新看的是政府對這整塊區域整體的一個規劃與想法,往往涵蓋的都會是相當有規模的基地大小,也因為基地大,所包含的所有權人數也相對多,整合上便成了一個困難的大課題,整合的時間相當漫長,但在地震不知何時馬上會來的台灣,老屋沒有原地等待的本錢。

政府有看到這個環節上所產生的問題,於是緊急推動了危老改建政策,它不需要都更繁複的審議程序,也不受基地面積的限制,只要一棟樓過半數地主同意就可以送初評鑑定房屋結構,全棟同意簽署重建計畫書就可以請拆照興建。

都市更新雖然耗時冗長,曠日廢時,但它依然是台灣社會結構蛻變過程中永續經營的必要項目,隨著建築技術日日精進,過去沒有抗震、耐震、消防的老建物,都需要被整體、區域性的檢視,並期許能符合都市計畫整體開發的原則,進行都市更新。

Q6
公司的營運模式與收費模式為何?

營運模式為只要地主上網、來電等方式想諮詢自家基地有改建需求,規劃團隊評估後就會與發起人聯絡到您所在地為當地鄰里輔導及說明危老政策,之後至於案件能否催熟也要靠地方鄰居們有改建共識唷。

依照每個個案情況不盡相同,所需要的服務內容也都不同,公司會針對個案所必需的服務內容做收取費用上的調整。

Q7
請請問貴公司是否有已執行案例?

本公司今年3月成立,花時兩個月籌組於6月正式運作,目前為止已有兩案正進行重建計畫書溝通簽署階段;從9月本公司啟動危老企宣至今已有65件案件報名,並已安排多場說明會。 本公司雖剛成立,但同仁皆為各相關行業之專業人士,從開發整合、金融服務、建築規劃、營建管理到銷售客服皆有專人處理,且平均年資達15年,都是資深而且專業的技術人員。

Q8
請問我現在室內有30坪,重建後可以有幾坪(室內)?

影響各地住戶分回樓地板坪數的因素很多,進行合建或是委建、實施方式走危老或都更、基地面積、建築規劃設計或是依基地條件能取得的獎勵,都會影響分回坪數,所以現階段我們沒辦法明確的算出實際分回坪數。

但可以透過我們官網上設計的「危老、都更計算機」對自己的土地、房舍進行試算,讓使用者知道自己的老房子可以有多少可能性。

Q9
重建期間大約要多久?

依據住戶共識達成所需時間,如果住戶凝聚力愈快,重建就愈快推動。

一般而言,從住戶整合完成後,開始辦理規劃作業(約6個月)、設計定案繪製申請圖說(約3個月)、申請重建計畫(約3個月)、申請建照(約3-4個月)、繪製施工圖及編定預算書(約3-4個月)、辦理發包作業(約3-4個月)、拆屋至興建完成(約3年,視個案),總計約需5年時間。

Q10
公司可以協助住戶整合嗎?

公司有同仁專司開發,但由於本公司背負許多社會責任,必須輔導全省任何有可能有需求的社區,所以開發能量必須謹慎使用,並配合公司政策,希望地主端也能積極反饋整合成熟度,剩下的困難點及重點戶再適時的協助地主。開發不再是開發公司說了算的局面,而是由地主、所有權人對自己的財產作主。

Q11
貴公司開發模式有哪些可能性?

本公司與建商最大的不同在於公司單純為更新服務公司,利潤來源為協助社區居民老屋更新改建的全案管理費用,並非分得住戶改建後的房地產出售後獲利,所以住戶無須比較哪一家的建設公司的分配比例最好,我們會採公開遴選優良廠商的方式,選擇條件最好的建商。當然,若是住戶願意自地自建,我們的服務模式是先進行初步的分配規劃,然後遴選營造廠。

Q12
委建跟合建差在哪裡?

一般重建大略分為委建、合建兩種方式,若地主願意負擔建築成本,重建後全部房地皆由地主取得,即為委建方式;若認為找建商合建可以省去較多功夫及成本,亦可採合建方式,與建商分配重建後的房地比例。

Q13
重建後可以分配到多少?

本公司將於重建過程中協助社區遴選公正、專業的估價團隊,後續地主的分配預計將以估價結果作為基礎。

Q14
是否可以以買賣方式處理?

若有地主不願參與重建,前期也可以採買賣方式離場,本公司可提供尋找買方的服務。

Q15
委託貴公司有保障嗎?

本公司是政府為推動都更及危老政策,由內政部及財政部推動成立之泛公股民營公司,股東背景為公股行庫,絕對值得地主信賴。

Q16
有關重建成本如何協助支付?

重建成本可用未來分回房地折價抵付,或地主自行繳付,或轉成未來新成屋房貸,皆可以靈活運用。

本公司會先協助地主進行土地銀行融資取的營造款,再視地主要以何種模式繳付興建成本。以重建後地主分配應得後多的坪數予以銷售折抵工程款,如仍有不足的部分,再協助地主以分回房地辦理房貸支應。

Q17
貴公司有無估價服務、建築圖說技術服務?

不論是危老案件亦或是都更案件,初期本公司都能提供估價概算供參,待案件成熟達一定程度,例如分配階段,將要求估價師進場配合參照都更權變,提供基地內權利價值比例,供地主在分配房地方面參考。另外,都更方面的服務,本公司將配合事權計畫報告書內容出具估價師簽證之估價報告書。

初期能做概況圖面供參,如案件成熟度達一定標準,本公司能配合事權計畫報告書內容出具符合建築技術規則之建築圖說。

Q18
我房屋已經有貸款了,還能委建嗎?

本公司有優秀客製化金融服務,可為地主意願量身打造建議方案,待案件成熟進重建程序後提供相關資料供金融服務組評估。

Q19
我們之前找過建經公司,它們都能直接給我們報價,為何貴公司不行?

一般建經公司與本公司的全案管理模式並不盡然相同,建經公司大多只做銀行融資及憑證管理,服務項目較簡易。而本公司從前期整合、設計規劃、法規檢討、資金融貸、營建管理、工程查核、交屋點交,整條重建路都會在地主身旁陪伴。

Q20
我們公寓的基地範圍中大家都有意願,但是如果遇到「釘子戶」時,請問該如何處理?貴公司可以考慮出資購買嗎?

若改建基地中其他住戶均同意時,公司願出面與釘子戶溝通,說服其參與改建,惟若無法解決時,則建議嘗試循「調整基地範圍」之方式解決,這也是危老改建的優點,無基地大小限制。

另一方面,若同意戶皆認同調整基地範圍(排除釘子戶)時,或許可藉此影響釘子戶再次改變意向。